台灣房價分析:找出最近4年房價漲勢最兇的地方 | Initium Lab | Exploratory Arm of Initium Media

台灣房價分析:找出最近4年房價漲勢最兇的地方

「投資客炒房」、「年輕人買不起房子」、「不吃不喝xx年才能在大安區買到1坪」……近年來,在台灣新聞媒體上,類似標題越來越多。台灣房價飆漲、投資客炒作房產獲利的現象越來越受大眾關注。

儘管如此,卻少見新聞媒體利用政府的實價登錄資料,對台灣各地的房市進行通盤分析,試圖解答「台北房價跌多少」、「台灣現在哪個地方的房價正在飆漲」、「房屋交易量與近年來的高峰相比萎縮多少」等問題。

剛好台灣內政部在7月初開放了蒐集到目前為止的所有實價登錄資料,資料總量多達144萬筆,登記時間介於2012年8月1日-2016年5月15日之間。這些資料能告訴我們,台灣各地房市最近三年多的變化。想自己下載102-106年實價登錄資料的讀者,可以點擊連結,選取非本期資料,再把所有發布日期的資料載下來。

首先,我們先整理一下下載好的資料。只保留交易日期介於2012年8月1日和2016年3月31日之間的交易紀錄。這是因為,按照政府規定,房屋交易完成後,應在30天內申報實價登錄資訊,這代表,從完成交易到登記交易資料之間,可能存在30天的延遲。因此,2012年8月之前的資料不齊全,2016年4月的資料也不齊全(因為有些交易人可能會拖到5月15日之後再登記)。

接著,我們去除資料中交易標的是「土地」或「車位」的資料,再刪掉主要用途不是「住家用」的資料,這樣我們就只剩下主要用途為住家用的房屋交易了。

再來,我們去掉「每坪價位」為0的資料,因為贈送的房屋交易不在我們分析的範圍內。

最後,我們去掉「建築完成年月」晚於2012年8月的資料。為什麼呢?因為在房屋交易比較少的地區,只要有一個新建案完工,開始銷售,該地區的房價就會暴漲(新房子的價格通常比舊房子高很多)。這類新建成房屋對房價分析會造成干擾,我們的分析也不包含這部分房子。

整理資料總算大功告成,接下來進入分析環節。我們找出台灣19座縣市(澎湖、金門和連江縣的房屋交易筆數太少,分析結果被偏差值干擾,因此排除於分析之外),計算19座縣市2012-2016年之間,每個月的住宅交易每坪價位中位數,再畫成圖表:

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為了讓房屋價位不同的19座縣市,在同一個標準上比較最近4年的房價漲跌,我們以最早的月份2012年8月為基準,之後月份的每坪房價中位數除以2012年8月的房價,再乘上100,藉此計算漲跌的程度。

可以看到,花蓮縣近4年的漲幅在19座縣市中最大,2016年3月的住宅每坪房價中位數,比2012年8月高出55%,代表平均房價在不到4年間漲了超過一半。

除了花蓮縣以外,臺東縣、基隆市和宜蘭縣的房價也上漲了許多。不過,臺東縣房價上漲的波動較大,而基隆市和宜蘭市的漲幅均低於50%,相比而言,花蓮縣房價一路飆升的情況非常特殊。

我們進一步分析花蓮縣的情況,計算花蓮縣鄉不同鎮市2012-2016年的住宅每坪價位中位數,再畫成類似上面的圖表:

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我們只保留每個月都有房屋交易的鄉鎮市,這樣才有辦法畫成一條折線,因此瑞穗、鳳林、玉里等鄉鎮不在我們的分析範圍內。

可以看到,除了吉安鄉以外,其他三個鄉鎮市房價都有劇烈波動。我們先不管漲跌趨勢較不明顯的壽豐鄉,只看花蓮市和新城鄉。這兩個地區房價都漲了五成以上。

為了更仔細觀察花蓮市和新城鄉,我們把這兩個地區的所有房屋交易畫成圖表,每筆交易都是一個點,縱軸是每坪價位,橫軸是交易年月日。

為了好好觀察兩個地方的整體房價,我們刪掉每坪價位最低和最高5%的交易資料,避免這些極端值干擾觀察,剩下的點再根據價格高低填色:我們找出每坪價位的四分位數(每坪房價的25%、50%、75%價位),把所有交易資料按照每坪價位高低分成4堆。我們先看花蓮市:

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由於光看點圖沒辦法觀察每個時期的房屋交易筆數,我們在點圖下方加上長條圖,呈現不同時期的房屋交易筆數,以及這些房屋交易中,高價位跟低價位的比例為多少。

在花蓮市的例子,深藍色的點隨著時間變得越來越少,淺紅和深紅的點越來越多。點圖中的迴歸線,顯示整體房價趨勢一路向上,2012年8月落在9萬元,2016年3月爬升到14萬元。

用長條圖觀察的話,一開始深藍和淺藍的房屋交易佔大多數,但2014年開始,深紅和淺紅變成多數,到2016年幾乎所有房屋交易都是屬於貴的那一邊。

再來我們看房價漲更多的新城鄉:

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新城鄉的對比更明顯:在2013年4月之前,幾乎沒有深紅色的房屋交易,而且房屋交易有半數以上都是深藍色的。但在2013年4月之後,深紅色的房屋交易一路增加,深藍色的交易同步減少。這在2015年最為明顯。

不過,從2015年底開始,新城鄉的房屋交易筆數急遽減少,降到每個月5筆以下,和花蓮市的情況相符,可能反映2016年開始台灣房市交易急凍的情況。

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